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不动产过户登记是否以登记权利人为实质要件

2018-06-04 07:06:27 吴安成律师网 阅读

行政上诉状

上诉人某市国土资源局(原审被告)

被上诉人吕XX(原审原告)

被上诉人吴YY(原审原告)

第三人秦某某(原审第三人)

第三人湖南衡阳某农村商业银行股份有限公司(简称:衡州农商行)(原审第三人)

被上诉人吕XX、吴YY上诉人房屋过户行政登记纠纷一案,上诉人因不服常宁市人民法院作出的(2017)湘0482行初05号行政判决书,现依法提起上诉。

请求事项:

1. 请求判令撤销原审法院第一、二项判决并改判上诉人作出的行政登记行为程序合法,不予撤销AAAAA号房屋产权登记

2. 依法判令被上诉人吕XX、吴YY承担一、二审诉讼费用

事实与理由:

一、被上诉人吕XX是登记权利人,已经登记的财产所有人具有处分权利,故原审法院认定事实不清

被上诉人吕XX向上诉人提交的房产证和土地使用权证均登记于被上诉人吕XX名下,产权登记簿上并未记载被上诉人吴YY房产证和土地使用权证产权共有人。被上诉人吴YY在《常宁市房屋买卖申请表(代契约存根)》上的签字虽不是本人签字,但并不影响上诉人在本案办证过户的行政确认效力,根据《中华人民共和国物权法》第四条规定:“记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人”,第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”物权具有登记公示的效力,对登记机构和社会公众来说,有理由相信登记在被上诉人吕XX名下的房产,被上诉人吕XX享有该房产完整的物权,其占有、使用、处分和收益行为而无须经他人包括配偶一方同意即可产生处分法律效力。因此上诉人根据既有产权登记权利人和被上诉人吕XX的真实意思申请办理过户登记程序合法,原审法院认定事实不清。

二、上诉人已尽到合理形式审查义务,上诉人并无过错

上诉人根据被上诉人吕XX、吴YY与第三人秦某某提供房产证、土地使用权证和《常宁市房屋买卖申请表(代契约存根)》办理过户登记,只须形式审查不动产产权登记簿上的权利人和权利人办理过户的真实意思表示即可。上诉人无须进行实质审查,况且登记簿上并未记载被上诉人YY房产证和土地使用权证产权共有人。至于,《二手房买卖合同》合同效力和被上诉人吴YY是否实际共有人并不是上诉人作为职能部门在办理过户登记时的形式审查范围,此外,上诉人接收结婚证并不当然推定被上诉人吴YY即是权利共有人。因此,上诉人在办理登记时并无过错,故上诉人作出的行政程序合法。

三、第三人衡州农商行根据登记权利人真实意思表示且协助办理抵押登记,并支付了相应贷款对价,符合善意取得法律规定,原审法院认定不构成善意取得是错误的

本案中第三人秦某某根据与上诉人吕XX签订的《房屋拆迁补偿协议》约定,支付相应对价并办理了房产过户登记手续。至此,第三人秦某某通过转让方式合法取得了诉争房产的所有权及土地使用权。而第三人衡州农商行根据登记权利人即第三人秦某某提供抵押的真实意思表示,协助办理了抵押登记手续,至此,第三人衡州农商行取得了诉争房产所有权及土地使用权抵押权。根据物权法规定,房屋所有权及土地使用权登记具有物权登记的公信效力,登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人,因此第三人衡州农商行并不需要审查诉争房产所有权及土地使用权来源。此外,第三人衡州农商行亦将贷款实际发放给了借款人陈诗春(案外人)。因此,本案即使存在无权处分,第三人衡州农商行一方面根据登记权利人协助办理了抵押登记,另一方面支付了相应贷款对价,亦符合善意取得的法律规定。故原审法院认定第三人衡州农商行不构成善意取得是错误的。

综上,上诉人认为,原审法院认定事实不清,适用法律错误为此请求法院依法支持上诉人的上诉请求。

此致

衡阳市中级人民法院

                                上诉人:某市国土资源局

                                    二〇一八年五月三十日


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